Рынок недвижимости Одессы – прогнозы развития

Чтобы замедлить рост цен, девелоперы снижали расходы разными способами. Одной из антикризисных мер стала экономия на качестве стройматериалов. Границы ценового диапазона удержать не удалось – в гривневом эквиваленте стоимость новостроек возросла на 30-50%. В пересчете на доллары стоимость объектов снизилась до отметки десятилетней давности, что порадовало покупателя с валютными накоплениями. На рынке вторичного жилья собственникам пришлось умерить ценовые запросы и проявить готовность к торгу.

Что ждет участников одесского рынка недвижимости: шокирующие цены или относительное затишье? Эксперты делятся выводами.

Ценовые предложения застройщиков

Покупателям квартир в новостройках все реже будут предлагать скидки – девелоперы уже не позволят себе такую лояльность. Если стоимость объектов с пометками «комфорт» и «эконом» удается стабилизировать за счет перехода на отечественные материалы, то сегментам «бизнес» и «премиум» – зависимым от импортных поставщиков – не избежать роста цен из-за девальвации.
Застройщики установили нижнюю границу ценового диапазона. Например, в Одессе минимальная стоимость 1м2 – 12 тыс. грн. Кроме того, ценовой разрыв между жильем класса «комфорт» и «эконом» сократится до 25-30% (против 50%).

Минимальная стоимость 1 м2 в сегменте «бизнес» – 16 тыс. грн, а «премиум» – 28 тыс. грн.

Застройщики активно осваивают пригород Одессы – там стоимость объектов на 10-20% меньше, чем в центральных районах. Разница в цене постепенно сокращается, но и в 2016 году можно будет найти квартиру с хорошей скидкой.

Схема оплаты
Альтернативой доступным программам ипотечного кредитования станет рассрочка. Для рынка бюджетного жилья уместна такая схема: застройщик получает первый взнос – примерно 50%, остальная сумма передается либо в течение нескольких лет (наиболее распространенный вариант), либо до сдачи объекта в эксплуатацию. Не стоит забывать, что оставшаяся сумма будет проиндексирована – так девелоперы защищают себя от инфляции. Некоторые застройщики утверждают, что величина платежей останется неизменной, но это рекламный ход: в ободряющих заявлениях просто не упоминается привязка к валютному курсу.

Для объектов с пометкой «бизнес» или «премиум» рассрочка не так актуальна: изначально покупатель перечисляет до 50-70% стоимости жилья, а остаток – в течение пары месяцев.

Вторичное жилье

Стоимость «вторичек» на окраинах и в спальных районах снижается довольно быстро, но собственники квартир в центре неспешно реагируют на падение цен.

Самым уязвимым остается старый жилой фонд. Постройки сорокалетней давности даже модернизация не всегда спасает, ведь никто не гарантирует покупателям социальную однородность соседей, автономное отопление и новые коммуникации. Впрочем, невзрачные панельные дома привлекают людей, желающих в кратчайшие сроки обосноваться в Одессе. С одной стороны, такие «вторички» обойдутся процентов на 10-15 дороже новостроек. С другой – покупатель сразу может организовать переезд, не дожидаясь сдачи объекта в эксплуатацию.

Гораздо медленнее на падение цен реагируют объекты, построенные в начале 2000-х годов. Да, в то время девелоперы экономили на материалах, что негативно повлияло на износостойкость коммуникаций, но формально объекты считаются более новым жилым фондом, поэтому о существенных скидках речь не идет.

Изменным останется отношение к покупателям с долларовыми банкнотами/вкладами. Валютные накопления – гарантия торга. Есть и другие факторы, влияющие на уступки со стороны владельца:

продолжительный срок экспозиции квартиры;
желание подписать договор в кратчайшие сроки;
готовность покупателя сразу передать необходимую сумму.

Часто в качестве бонуса продавцы оставляют бытовую технику и мебель. Если новый владелец планирует сдавать жилье в аренду, такие уступки поберегут его бюджет и силы.

Прогнозы для рынка аренды

Ссылаясь на девальвацию, собственники жилья могут повышать арендные ставки. Если бы все зависело от их запросов, расходы квартиросъемщиков увеличились бы на 10-20% (как минимум). Снижение уровня доходов потенциальных арендаторов – главный сдерживающий фактор. Собственники понимают, что пустующее жилье все равно требует капиталовложений. Лояльная ценовая политика позволит избежать простоя и не разоряться на коммунальных платежах.

Квартиросъемщики и собственники ограждают себя от рисков, меняя схему оплаты: при фиксированной арендной ставке коммунальные услуги оплачиваются отдельно.

Соглашаясь на ценовые уступки, владельцы жилья снизят затраты на ремонт, что приведет к постепенному переводу объектов в бюджетный класс.