покупка квартиры с нанимателем

Особенности трёхсторонней сделки. Риски при продаже квартиры с нанимателем

Трёхсторонняя сделка

Сделки о реализации квартир сдаваемых внаём давно стали стандартным явлением. Это явление имеет название трёхсторонняя сделка.

Особенности трехсторонней сделки. Риски при продаже квартиры с нанимателем.

Сделки о реализации квартир, сдаваемых внаём давно стали стандартным явлением. Наличие нанимателей способно увеличить цену жилплощади: приобретателю, который осуществляет инвестиционную покупку, не надо заниматься поисками новых квартиросъёмщиков. При этом данная трёхсторонняя сделка связана с различными опасностями для всех её участников. В данном материале мы расскажем вам об этих опасностях и о том, как их избежать.

Риски нанимателя при трёхсторонней сделке

По последним статистическим данным примерно 20% москвичей вынуждены искать жильё по причине того, что ранее занимаемая ими жилплощадь была выставлена на реализацию. В данной ситуации больше всего проблем у арендодателя: он вынужден искать новую жилплощадь, пускать на показы объекта незнакомых граждан. Он, таким образом, находится в «подвешенном состоянии», понятия не имея, захочет ли новый собственник продолжать сдавать жильё, и если да – то на каких именно условиях. Не всегда дела обстоят так плохо. Надо успокоиться и трезвыми глазами взглянуть на ситуацию.
Согласно российскому законодательству, даже при реализации жилплощади, условия договора найма остаются неизменными. Если вы заключили договор и снимаете квартиру, то смена владельца никоим образом не влияет на условия договора. Поэтому если покупатель приобретает данную квартиру в качестве капиталовложения, не планируя проживать в ней, а собирается просто сдавать её, то в данной ситуации аренда даже весьма выгодна.
В данной ситуации для арендатора изменяется лишь имя собственника квартиры в договоре. Юридическое переоформление договора найма на имеющихся условиях возможно либо путём подписания соглашения о замене лиц в обязательстве, либо оставив имеющийся договор, который согласно 675-й статье ГК сохраняет собственную силу при новом хозяине. Однако в реальности в большинстве случаев при приобретении квартиры договор найма прекращается, и возникают определённые трудности. Собственник жилья обязан уведомить квартиранта о продаже и дать ему время на поиск иной жилплощади. При этом срок, в течение которого это должно быть сделано оговаривается заранее и учитывается в договоре аренды. То же самое относится и к просмотру квартиры. Он должен проходить в удобное для арендатора время и только в его присутствии: в течение всего срока действия договора найма данная квартира является его жильём, на которое распространяется статья о неприкосновенности Конституции.

Скрытая аренда. Риски покупателя квартиры при трёхсторонней сделке

Главная опасность для покупателя при трёхсторонней сделке, кроется в возможности скрытой аренды. В случае реализации квартиры продавец должен заранее сообщить покупателю о том, что он сдаёт квартиру. Если факт аренды был скрыт, то новый владелец не может выселять квартиранта. В данной ситуации договор продажи-купли признаётся недействительным, а предъявлять претензии в суде новый владелец должен к бывшему собственнику, а не к нанимателю. Кроме того, если в договоре найма не указывается срок его действия, он считается заключённым на 5 лет согласно 683-й ст. ГК. Опасность в том, что проверка факта наличия действующего договора найма практически невозможна, если он не подлежал госрегистрации.
Если вы покупаете квартиру без нанимателей, то продавец до осуществления сделки обязан расторгнуть договор найма и предоставить подтверждающую документацию покупателю. Чтобы иметь 100-процентную уверенность в том, что все взаимоотношения согласно договору найма завершены, следует лично присутствовать при подписании соглашения о расторжении и взять себя один экземпляр.

Стоит рассмотреть покупку квартиры в новостройке — в этом случае риск скрытой аренды будет исключен. Предлагаю ознакомиться с информацией о строительных компаниях Краснодара с рейтингом застройщиков.

Риски продавца при трёхсторонней сделке

В более выгодном, чем наниматель положении при осуществлении продажи квартиры при трёхсторонней сделке находится продавец объекта. Основной риск – из-за конфликта интересов квартирант может помешать осуществлению сделки. Владелец может захотеть продать объект быстро и дорого. А арендатор заинтересован в том, как можно дольше прожить в квартире. К примеру, если он платит немного за съёмную жилплощадь, а для поиска нового варианта, подходящего как по цене, так и по характеристикам необходимо много времени и сил. В данной ситуации наниматель может захотеть сорвать осуществление сделки. Для этого он может специально назначить просмотр объекта на неудобное собственнику время, а, наедине с покупателем начнёт рассказывать ему всевозможные небылицы о квартире. Во избежание этой неприятности следует лично присутствовать при демонстрации жилья, но ни в коем случае не пускать на самотёк ситуацию. Помимо того, надо иметь отличные отношения с арендодателем, заранее уведомить его о продаже жилплощади и дать ему время на поиски квартиры.

2 thoughts on “Особенности трёхсторонней сделки. Риски при продаже квартиры с нанимателем

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *